世界的な金融ショックの影響が色濃く出た不動産業界。福岡でもディックスクロキ、インベスト、丸美、シックスなどの破綻も相まって、深刻なダメージを受けている。不動産業界は極めて先行き不透明な状況だ。そこで、福岡で活動する不動産関連企業5社に集まっていただき、業界の現状と課題について語っていただいた。（聞き手：石崎　浩一郎）

魅力を引き出すには

　―方法次第でまだまだ魅力が引き出せる不動産業界だと思いますが、これだけ倒産が続くと業界に対する一般の方の見方が厳しくなってくると思います。業界をどのように見ていますか。

　黒石　昨今、賃貸マンションは過剰に増えてきています。入居率があれば、あとは価格やキャップレートが投資基準に該当すれば、投資家はついてきます。これだけ多いマンションのなかで、今後はやはり企画力というものが重要になってくると思います。

　当社はマンションを建築し、外資系や国内のファンドを中心に不動産を売却していますが、その際に重要視されるのはやはり入居率です。建てたはいいが、家賃とのバランスが取れない物件、つまり入居者に人気のない物件が悪い例と言えるでしょう。投資家から見て、竣工から3カ月で満室になる物件を建てなければなりません。

　そのためには、場所や利便性も重視せねばなりませんが、土地の取得に関しては限りがありますので、取得した土地にどのような人が入居するのかを考え、常に独自の企画力を重視しなくてはと感じています。大げさに言えば「福岡に無いものを造る」ということを念頭に置き、それぞれのことを実行してはじめて入居率を上げていけると思っています。

　早川　当社は賃貸管理・施設管理・建築・IT関連のシステムを中心に運営しています。近年は主にワンルームマンションの無理な供給が多かった。今後、仕掛かり物件は別にして、新規の供給というものが市場に無いと思っています。現状の入居率などがデータでなかなか出てこないのは、サブリースや家賃保証などで空き室というものが非常に分かりにくく、市場が歪んで実態が不透明となっているからでしょう。また、管理会社が修繕積立金や敷金などを横領したり、家賃保証会社もおかしくなってきている。

　家賃は下げたくないというファンド側の都合が働き、それ以外でいびつ競争が激化しています。敷金・礼金ゼロやフリーレントと称されるものはその最たる例で、オーナー側の信頼も揺らいでいる。デッドストックが隠れ、競争が激化し、ワンルームに関してはこれからどんどん問題が出てくると思います。

　―ワンルームを売られている立場としてはどうですか。

　小林　近年はワンルームの供給が非常に多くなっています。しかし、去年に比べて当社の物件の入居率は高いです。入居者の視点に立ったマンション作りに10年前から取り組み、ワンルームタイプでもセミダブルベッドを置いた状態でクローゼットが開けられることや、入居者の多くが女性ということもあって150cm幅のシステムキッチンやオリジナルユニットバス、石目調のワイドな耐傷フローリング、洗えるクロスの導入などにも工夫を凝らしています。そういう小さな積み重ねがこうした厳しい時代においても入居率アップにつながっていると思います。

（文・構成：阿比留　真平）