サブリース規制強化で再注目　オーナー主体の「空室補償」とは（後）

（一社）全国賃貸経営補償機構　代表理事　藤咲  芳彦　氏

　――空室補償制度、サブリースそれぞれのメリットとデメリットは何でしょう。

　藤咲　サブリースでは、オーナーは通帳さえ確認していればそれでいい部分もあります。対して、空室補償制度の主体はあくまでオーナーなので、入居申し込みがあれば、その可否を判断するのはオーナーということになります。退去後の原状回復工事の判断も同様ですし、その手間が煩わしいのであれば、空室補償制度は向いていないのかもしれません。

　しかし、サブリースの場合、サブリース会社の権限が強く、その判断によってはオーナーが不利になる場合もあり得ます。そこで、もう少し賃貸経営を積極的に考えたいという方にとっては、空室補償制度を選ぶメリットもあるでしょう。大都市部は立地が良ければ入居率も高い傾向にあるので、契約者も東京と大阪が少なく、それ以外のエリアのオーナーから支持されています。福岡については、入居率が高く、補償がなくとも経営できるケースが多く、空室補償制度の需要はあまり高くないのが現状です。

サブリース規制の影響

　――今年3月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」、いわゆるサブリース規制が閣議決定されました。何か影響はありますか。

　藤咲　サブリースで最も多いトラブルは、借上げ家賃の変更、つまり保証家賃（賃料）の値下げです。オーナー側がそれを聞いていなかった、あるいは説明がなかった、などが問題点でした。今まではサブリース業者による勧誘・契約締結行為には規制もなく、自由でしたので、オーナーとサブリース会社間で多くのトラブルが発生し、社会問題になっていました。サブリース規制のような法律案が制定されたのも、当然の結果だと考えます。当機構はサブリース契約に該当しないため、直接的な影響はありませんが、トラブルを避けるためにも、オーナーと契約する際は、すでに重要事項についての読み上げを行っています。

　ただ、当機構から見ても、サブリース自体に罪はありません。問題は、オーナーにリスクが集中し、サブリース会社だけが儲かる構図なのです。私はこの法律に関しては、完璧だとは思っておらず、第一歩を踏み出したという認識です。これから、改正案が出てくることに期待しています。

（了）

【長井　雄一朗】