2022年07月06日( 水 )
by データ・マックス

住友不動産 違法欠陥マンション「シティタワー大濠」の欠陥(2)

 被害者の会を立ち上げた、福岡市内のマンションの「シティタワー大濠」の欠陥について報じていきたい。以前に、住友不動産販売が分譲したマンションの欠陥を報道し、「住友不動産違法欠陥マンション被害者の会」というサイトも紹介している。

計算条件を変更した検証は妥当か?

 住友不動産販売と熊谷組は、管理組合に対し「順法性再検証業務報告書」なる資料を提出している。この資料によれば、「構造スリット補修後の建物は、構造スリット未施工と基礎杭先端の支持層未達によって、確認申請時の安全率の水準よりも低下している」「低下の原因は、確認申請時の構造計算では使用していない計算条件の変更などを行っていること」と記されている。「構造スリット補修工事後の建物は、条件の変更や要素の考慮を行わなければ安全性OKとならない」とも明記されている。

 計算条件などを変更しなければ安全性がOKとならないのであれば、違法で危険な建物なのではないのか?建築確認において求められる最低限の基準である建築基準法に適合していない建物は違法建築物であり、補修を行うのであれば適法な状態になるよう補修すべきであり、それが不可能であれば建替えも検討すべきではないだろうか。

福岡市監察指導課の見解

 シティタワー大濠の一部の区分所有者が マンションの安全性に関して 福岡市建築指導部監察指導課に相談をしているということなので、監察指導課を訪問し、見解を聞いてみた。監察指導課としては、「個別の案件については、マンションの資産価値にも影響があるので非公開」という方針であった。一般論として質問したところ、下記のような回答であった。

 構造検証に使われた計算式が根拠のあるものであれば認める。具体的には、法令にある「特別の研究・調査」にあたるもの。
 検証で安全を確認しても、建築確認の状態より安全性は低下していることについては、建築確認と検証でレベルに差が生じることはあると思われる。根拠があって安全が証明され所有者が納得すれば問題ない。
 所有者が納得するために、セカンドオピニオンとして民間確認機関や構造技術者に依頼することも1つの方法。

構造設計一級建築士の仲盛昭二氏の見解

 福岡市観察指導課の見解は、行政の見解として想定内であったが、これでマンション区分所有者の安全や資産は守られるのか?「建築確認時と異なる計算条件などを用いて安全性を検証することは妥当なのか?」「建築確認時の建物の性能より低下していることは区分所有者の不利益ではないか?」という疑問について、構造設計一級建築士の仲盛昭二氏の意見を聞いてみた。

 ――シティタワー大濠の構造スリットの是正方法について区分所有者と住友不動産販売・熊谷組との間で合意に至らず、結論が出ていません。福岡市監察指導課の意見では、「構造スリットの補強方法に根拠があり、所有者が納得すれば良いこと」との回答でした。

 仲盛 福岡市監察指導課の回答は、行政としては妥当な回答だと思います。建築物の維持管理は所有者の責任です。シティタワー大濠についていえば、構造スリットを施工していなかった熊谷組や住友不動産販売が提示した補修案に対して、管理組合・区分所有者が合意すればよいことになります。

 ――マンションの区分所有者の大半は建築に関する専門的な知識をもっていないと思われるので、補修方法の判断は難しいですね。

 仲盛 現在、シティタワー大濠に関しては、建築士が管理組合に協力していると聞いています。その建築士の判断を管理組合が受け入れられれば補修を進められると思います。その建築士の判断に納得できなければ、さらに専門的な知識をもった専門家に検証を依頼することも選択肢の1つです。たとえば、先日東京の一級建築士の都甲栄充氏(仲盛氏との対談記事)は、構造スリットに関してはトップレベルの知識と現場での経験をもっておられるので、こういう方に相談をすれば、管理組合や区分所有者にとって良い結果となるのではないかと思います。

【桑野 健介】

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