2022年07月06日( 水 )
by データ・マックス

住友不動産 違法欠陥マンション「シティタワー大濠」の欠陥(5)

(一社)建築研究振興協会(建振協)は第三者機関といえるのか?

 ――シティタワー大濠の管理組合は、基礎杭が支持地盤に到達していないことについて、(一社)建築研究振興協会(建振協)に検証を依頼し、「概ね問題ない」との結論を得ています。建振協の結論を どう思われますか?

 仲盛 建振協という団体は、ゼネコンなどで構成される業界団体に他なりません。大学の名誉教授も名を連ねていますが、会員企業に不利な結論を出すはずはなく、いわば、ゼネコンの用心棒的存在なのでしょう。
 基礎杭が支持地盤に到達していないという重大な問題を、法的根拠や工学的根拠を示すことなく「概ね問題ない」の一言で結論づけていることからも、この団体の性格がわかります。

 ――シティタワー大濠の区分所有者がマンションを売却する場合、マンションの欠陥は、重要事項説明の対象になりますね。

 仲盛 マンションの耐震性に関する重大な欠陥ですから、当然、重要事項説明書に記載し、説明しなければなりません。もし欠陥を隠して売却した場合、売り主も仲介の不動産業者も、契約解除や損害賠償を求められることになります。詐欺罪として刑法で罰せられることもあり得ます。

 重要事項説明書に「基礎杭が支持地盤に到達していない」と記載されていれば、そのマンションを購入する人はいないでしょう。それほど重大な欠陥なのです。

 ――マンションの欠陥が明らかになれば資産価値が下がるので、公にしたくないという区分所有者もいると思います。

 仲盛 「自分が所有するマンションの価値を下げたくない」という気持ちは理解できます。しかし、シティタワー大濠の場合、杭が支持地盤に届いていないことを住友不動産販売も熊谷組も認めているのです。マンションの欠陥については所有者が是正すべきであり、その費用について、住友不動産販売や熊谷組に賠償を求めればよいのです。そして、是正の方法としては、建替え以外に考えられないということです。

 竣工後25年以上経過している 東区のベルヴィ香椎について、JR九州など3社が建替えを表明した背景には、自社に対する世間の目を意識していることがあります。現在もマンションを分譲しているJR九州などにとって、欠陥発覚時の対応が悪いというイメージを残すことは販売上大きなマイナス要因となります。

 横浜のマンションについて住友不動産が建替えを表明したことも同じ背景があると思います。シティタワー大濠の区分所有者も、横浜のマンションの方たちと同じ熱意で住友・熊谷にぶつかるべきだと思います。自身の財産を守るのは自分自身であることを自覚すべきではないでしょうか。

 ――住友不動産販売のような大手デベロッパーの場合、系列の管理会社が管理を行う場合が多いようですが。

 仲盛 デベロッパー系列の管理会社がマンションの管理を行っている例は非常に多いのですが、弊害も多く、独立系の管理会社に変更するマンションもあります。シティタワー大濠のようなマンションの耐震性の問題が生じた場合、管理会社は区分所有者の味方ではなく、100%、販売会社を守る防波堤になってしまいます。

 分譲マンションに住む方から「うちのマンションは販売会社系列の管理会社が管理しているから安心」などと聞くことがありますが、逆に安心ではないのです。今回のような耐震性に影響のある大問題以外にも、マンションの修繕などにおいて管理会社が搾取している事例は数多くあります。先ほど話したように、自分体の財産であるマンションについては、自分たちで守るべきだと思います。

自分のマンションに関心をもつべき

 記者は、過去にも欠陥マンションに関する紛争を見てきた。そこで感じたのは、区分所有者の無関心さだ。「専門的なことはわからないから管理会社に任せる」「福岡西方沖地震で被害がなかったから今後も大丈夫だろう」「長年住んでいるから今さら騒ぎたくない」「補修や建替えとなれば仮住まいへの引っ越しが面倒」などといった後ろ向きの声である。

 「自分たちの命と財産を守ろう」という意識をもった区分所有者が団結できたマンションは良い結果を得ているし、後ろ向きの考えに支配されたマンションでは泣き寝入りという結果が多い。ひどいところでは、管理組合執行部が、マンションを守るために立ち上がった人を除け者にし、大事な声を潰してしまうケースもあった。

 マンションのような集合住宅では、区分所有者の過半数・4分の3以上・5分の4以上といった決議により 管理組合としての方針や行動が決定される。これは民主主義として正しい運営方法であるが、そこでは区分所有者1人ひとりの自覚が不可欠である。事なかれ主義や無関心ではなく、多くの区分所有者が積極的に管理組合に関わり意見を述べていくことこそ、より良いマンションライフを築く要件ではないだろうか。

【桑野 健介】

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