【マンション管理を考える】「吉」と出るか？神戸市タワマン規制（前）

292haでタワマン規制

　神戸市は2019年7月、「神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例」の一部改正条例を公布した。それに先立つ同年3月には、「多様な都市機能と居住機能とのバランス」を目的に、都心の土地利用誘導施策として、都心機能誘導地区（特別用地地区）を指定していた。

　都心機能誘導地区の中身は、まず新神戸、三宮、元町におよぶ同市中央区の主要エリアを都心機能活性化地区（292ha）に指定。地区内での容積率400％以上の住宅建築物（敷地面積1,000ｍ²未満は除く）の建築を原則禁止とした。この都心機能活性化地区の線引きは、既存の都市計画上の商業地域（用途地域）と一致する。いわゆる「タワマン規制」だ。

　さらに、都心の中心部に当たる三宮駅周辺エリアを、都心機能高度集積地区（22.6ha）に指定。タワマンだけでなく、住宅用途の建築物を原則禁止とした。この都心機能集積地区は、市が進める三宮駅周辺再整備「えきまち空間」のエリアと大部分が一致する。

　都心機能高度集積地区には、1階部分に商業施設が入っている「ゲタ履き」を含め、約10棟のマンションがすでに存在する。これら既存の建築物の建替えはどうなるのかといえば、床面積600ｍ²の建築物の場合、1回目は同じ600ｍ²で建替え可能だが、2回目は建替え自体が不可という取り扱いになる。なお、都心機能活性化地区の場合は、床面積を400ｍ²に減らせば2回目の建替えも可能としている。

神戸の玄関口に住宅はいらない

　神戸市の人口は約151万人（20年4月時点）。10年の約154万人をピークに、ここ数年は減少傾向にある。そんななか、タワマン規制の対象となる中央区では、阪神淡路大震災が発生した1995年には約10万人まで減少したものの、それ以降は右肩上がりの増加を続け、約14万人（21年2月時点）とここ数年、ピーク人口を更新し続けている。中央区の人口増加の原因について、同市ではタワマンの存在を挙げる。同市がタワマン規制に踏み切ったのには、久元喜造市長の強い思いがあった。市担当者は「（今回のタワマン規制は）完全に市長のトップダウンによるものだった」という。

（つづく）

【フリーランスライター・大石 恭正】