賃貸住宅の修繕積立金が損金に

賃貸住宅修繕共済とは

　共済への加入には、長期修繕計画の作成が必要になり、共済掛金はこの計画を基に算出していくかたちとなる。まずは、修繕費を予想し、補償希望額を修繕金額の50～100％で算出、10～50年の契約期間を設定し、掛金を算出する（支払い限度額は資料参照）。

　木造（軽鉄含む）なら築30年以内、それ以外なら築40年以内の建物が対象となり、賃貸に供していることが求められる。掛け捨てであるため、返戻金や満期金はないことにも注意が必要だ。

　ただ、満期となっても契約を継続することは可能で、その場合は掛金を引き継ぐことができる。また、物件を売却しても組合への通知および承認があれば、新たなオーナーは契約を引き継ぐこともできる。

　共済は、修繕共済と火災修繕共済を組み合わせた共済金制度で、修繕共済は1：1年ごとの定期検査で劣化事象が生じていないこと、2：劣化に対して初めて行われる修繕であること、3：修繕は組合が合理的と認めた範囲であること、4：定期検査から2年以内に実施されることの4要件を満たす場合、掛金を限度に共済金が支払われる。火災共済は火災や落雷などで修繕費用を支払った場合、30万円を限度に共済金が支払われる。

管理会社間で競争激化へ

　不動産経営において、経費として計上できるものはそれほど多くない。今回の新たな仕組みでは、将来の修繕費を全額経費計上できるようになるため、オーナーへのメリットも大きいはずだが、課題は長期修繕計画の作成だろう。個人オーナーの場合、計画の作成は管理会社が担うことになるとみられるが、修繕工事は代理店の指定業者となるため、物件の管理会社＝代理店でない場合、管理会社が長期修繕計画の作成に消極的になる可能性も捨てきれない。管理会社は共済の代理店となれればいいが、代理店となるには全国賃貸管理ビジネス協会などの会員である必要がある。逆に、代理店は管理戸数増加を図り、一気呵成に攻勢をかけてくるだろう。管理会社間では、これまで以上に熾烈な管理物件の争奪戦が始まることとなるとみられる。

　それでも、賃貸住宅の修繕を計画的に行いやすい仕組みができれば、入居者も安心して住め、オーナーの資産維持にも貢献するだろう。また、建物の外観がきれいに維持されることで、街並みも維持され、周辺住民の満足度向上にもつながっていくことも期待される。これまで、賃貸住宅オーナーにとって、修繕積立のハードルは高かった。修繕計画の作成はもちろん、将来の費用をプールしておく余裕がないオーナーも多かったはずだ。ただ、それが経費となり、節税につながるとなれば、積極的に積立を行うオーナーも増えていくだろう。

【永上　隼人】