【今年4月】集会決議や管理規約が変わる～マンションの管理・再生を促進（前）

管理と再生がポイント

　改正されたマンション関連の法制度は、すでに実施済みのものや、4月1日から実施されるもの、2年以内に実施されるものに分けられる。このうち、施行が間近に迫った4月1日から実施されるものを中心に、詳細な解説が行われた。区分所有法・被災区分所有法の改正内容については法務省の担当者が主に集会決議の面を解説。また、マンション管理・再生などの改正内容については国土交通省の担当者が、すでに実施済みの標準管理規約見直しのポイントと円滑なマンション建替えに向けた新たな取り組みの内容について、説明した。

　4月1日から施行される区分所有法・被災区分所有法の改正内容では、マンション管理の円滑化と建替えなどの再生の円滑化の2つに分けて説明した。まず、管理の円滑化は、①集会決議の円滑化、②マンションなどに特化した財産管理制度、③専有部分の保存・管理の円滑化、④共用部分の管理・変更の円滑化、⑤その他―の5点について説明した。

集会決議の円滑化重要に

　マンションの共有部は、集会決議で意思決定して管理するが、区分所有者1人ひとりができることが限られてくる。そのため、集会決議の円滑化は「非常に重要なポイントになってくる」（法務省）と捉え、今回の改正ポイントとして位置付けた。

　①集会決議の円滑化では、出席者の多数決による決議でできるようにした。また、裁判所が認定した所在が不明な区分所有者（所在等不明区分所有者）を決議の母数から除外する制度を新たに設けた。建替え決議など区分所有権の処分をともなう決議を除いて、基本的に総会出席者の多数決で決議ができるようになる。共用部分の変更決議や規約変更決議などの特別決議においても、規定した定足数を満たせば、出席者多数決で決めることができる。

　改正前のように議決権を行使しない無関心な区分所有者や、どこにいるのかわからない区分所有者を多数決の母数に含めると、意思決定ができないケースがあるためだ。

　事前に書面で議決権を行使したり、委任状を提出したり、代理人を立てて議決権を行使する場合は、引き続き決議の母数に含める。招集通知は、会議の目的や議案の要領をすべて示し、招集通知の発出から集会日までの期間は、1週間以上を必要とした。事前判断ができるように、充分に考える時間を確保する意図がある。規約で1週間より短縮はできない。

　②マンションなどに特化した財産管理制度は、裁判所が管理人を選任して管理させる仕組みのことだ。住戸（専有部）がゴミ屋敷化しているような場合や、共用部である廊下にゴミが放置されていたり、外壁が剥がれて落ちそうな場合などの、住民や周辺の人に害がある恐れがあることを想定している。

　裁判所に管理人の選定を申し立てできるのは区分所有者のほか、周辺住民なども対象。管理人は、裁判所が個別事情などに応じて選任を判断するとしているが、想定しているのは弁護士や司法書士のほかにマンション管理士など、法律やマンションに関する知見を持つ専門家と考えられている。

　また、所在等不明区分所有者が住戸を管理していない場合に、裁判所選出の管理人が専有部に立ち入って片付けることができるような制度も創設した。さらに、管理人が裁判所の許可を得て、区分所有者の同意なしに専有部を売却することが可能。売却代金は供託される。所在等不明区分所有者による管理が期待できないため、将来的にも放置される可能性が高いためだ。

国内管理人制度を導入

　③専有部分の保存・管理の円滑化は、給排水管の更新工事のような専有部分と共用部分を一括で行うことができる制度を導入。管理規約に記載することで可能になる。共用部分の配管と専有部分の配管を一括して更新するような場合が、典型例となる。また、専有部の配管から漏水事故が発生して共用部に影響する場合に、管理組合が区分所有者に対して専有部への立ち入り請求とともに、保存行為の実施を請求できることを明確化した。

　海外に居住している区分所有者が、国内の管理者である「国内管理人」を設置する制度を創設した。国内管理人が議決権行使などを行える。外国人や海外にいる区分所有者と連絡が取りにくい、時間がかかるといった課題に対応したものだ。国内管理人の設置の義務化は見送られたが、規約で設置を義務付けることは可能とした。

　④共用部分の管理・変更の円滑化では、共用部分に見えない欠陥などがあった分譲事業者に対する損害賠償請求の手続きを見直した。転売後の旧区分所有者も含めて、管理組合管理者（組合理事長）が一括して損害賠償請求を可能にした。また、規約で賠償金を修繕に充てることを定めるが、その内容を改正した標準管理規約に盛り込んだ。

　共用部分の変更決議における多数決要件も緩和する。現行規定では4分の3の決議が必要だったが、権利侵害の恐れがある場合やバリアフリー化に必要な場合に、多数決を3分の2に引き下げる。

（つづく）

＜プロフィール＞
桑島良紀（くわじま・よしのり）
1967年生まれ。早稲田大学卒業後、大和証券入社。退職後、コンビニエンスストア専門紙記者、転職情報誌「type」編集部を経て、約25年間、住宅・不動産の専門紙に勤務。戸建住宅専門紙「住宅産業新聞」編集長、「住宅新報」執行役員編集長を歴任し2024年に退職。明海大学不動産学研究科博士課程に在籍中、工学修士（東京大学）。