東京建物、慶応大、YKK APが連携 ZEH改修の快適性を実証実験

築20年の集合住宅で実験

　実証実験は、東京建物（株）が保有する総戸数423戸の築20年が経過した賃貸住宅を使用して行った。6階住戸を、高断熱窓や断熱材を用いることによって、環境性能をZEH基準にまで向上させたZEH改修住戸とした。また、ZEH改修住戸と同じ方位、同じ間取り（2LDK、専有面積66.09ｍ²）の11階住戸を、高断熱窓や断熱材変更をともなわない通常改修住戸として、家具・レイアウト、計測機器配置をすべて統一して室内環境計測を行った。東京建物は、今回の実証の全体取りまとめと実証場所の提供を、YKK AP（株）が高断熱窓改修、室内環境計測、温熱環境シミュレーションを、慶應義塾大学（川久保俊・理工学部准教授、伊香賀俊治・名誉教授）が入居者の健康・快適・作業効率の測定と分析を、それぞれ担当した。

　ZEH改修住戸で行われた工事は、断熱改修として外壁・柱・梁に吹きつけウレタンフォームを施工。「一度内装材を剥がして、高性能のウレタンフォームを吹き直す。（断熱改修を）行わない住戸は古い断熱材のまま」（東京建物執行役員住宅エンジニアリング部長・遠藤崇氏）だ。また、開口部バルコニー側や開口部廊下側にアルミ樹脂複合サッシ、Loe-E複層ガラスなどを設置した。住戸の断熱性能を左右する開口部は、YKK APが商品提供・施工。設備改修は浴室シャワー水栓と洗面水栓で節湯仕様とした。

　これらの措置によりZEH改修住戸で断熱等性能等級6、一次エネルギー消費量等級6を実現し、通常改修と比較してそれぞれ2ランク高い性能となった。コスト面では通常改修住戸と比べて、ZEH改修住戸のほうが400万円多くかかった。将来的に、実験で改修した2住戸を一般に賃貸するが、時期や賃料水準などは未定としている。

国内初の実証研究

　実験は、断熱性能の違いの出やすい夏季（2025年8月25～30日、9月1～6日、日曜除く12日間）と、冬季（2026年2月9～14日、2月16～21日、日曜除く12日間）の2回に分けて実施。被験者グループとして、学生4人・4グループ（合計16人）にそれぞれの住戸で5泊6日宿泊して生活してもらい、血圧や脈拍などのバイタルデータを比較分析した。これにより、住宅のZEH化が住む人の快適性・健康性に与える影響を学術的に検証した。

　ZEHに関する研究は、戸建住宅が中心で、集合住宅を対象とした研究は少ない。既存住宅のZEH改修に関する研究は間取りや広さ、方位などの条件を合わせて、被験者実験で違いを比較する研究は「私が調べた限りでは国内初なのではないか」（川久保・准教授）という。比較したのは、温熱環境や居住性といった「快適性」、睡眠や疲労感といった「健康性」、作業効率・集中といった「知的生産性」、「省エネルギー性」を、センサーによるデータ収集やアンケート調査などで検証した。

　ZEH改修した住戸のほうが、室内温度変化が少なく、消費電力も小さく、睡眠効率と作業効率が高かった。また、冬季の不快感の原因である、窓際の冷たい空気の吹き下ろし現象「コールドドラフト」が軽減され、「体感としては足下のヒヤッとした感覚が軽減されていることがアンケートでわかった」（川久保・准教授）とした。「ZEHリノベーションは快適な環境を形成する可能性が示された。エビデンスを蓄積していくことで、今後一層ZEHリノベの促進や人々のQOLの向上、脱炭素化に貢献することを目指す」（同）と今回の実証実験の成果をまとめた。

快適・健康アピールも

　国土交通省は、新しい住生活基本計画において、住宅ストック対策がとくに重要なものと位置付けている。2030年には新築はZEH水準が基本性能になるが、既存住宅をどう改修して新築並みに上げていくのかが、難しい課題になっている。住宅ストックの省エネ性能を引き上げるZEH化は、「なかなか事例が出てこない。今回の実証実験のような事例を蓄積していくことが大事」（宮森氏）とした。

　今回の実験について、東京建物は「新築のZEH推進は同業他社も取り組んでいる。これまで入居者の興味は、ZEH化でどれだけ光熱費が下がるのかに注目が集まっていた。実証実験を踏まえて、入居者の快適性がどれだけ上がるのか、健康に影響があるのかをアピールできるようになれば、新築のZEH推進や、リノベーションでZEH化することに弾みが付く」（遠藤氏）と、その意義を強調した。

＜プロフィール＞
桑島良紀（くわじま・よしのり）
1967年生まれ。早稲田大学卒業後、大和証券入社。退職後、コンビニエンスストア専門紙記者、転職情報誌「type」編集部を経て、約25年間、住宅・不動産の専門紙に勤務。戸建住宅専門紙「住宅産業新聞」編集長、「住宅新報」執行役員編集長を歴任し2024年に退職。明海大学不動産学研究科博士課程に在籍中、工学修士（東京大学）。