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2019年03月06日 14:58

中国経済新聞に学ぶ~住宅購入者 平均年齢30歳以下

中国不動産業研究プラットフォームの貝殻研究院はこのほど「2018年中国全土住宅購入者調査報告」を発表した。そのデータによると、18年に住宅を購入した人の平均年齢は29.5歳で、世界各国に比べて若さが目立つ。これは中国不動産市場が相対的に活況であることの重要な原因の1つと考えられる。

住宅購入者の平均 購入面積は28平米足らず

 同報告は18年の不動産購入者に対するアンケート調査に基づいて統計やデータをまとめている。それによると、18年の購入者の平均居住面積は27.8平方m(平米)で、このうち20平米に満たない人が24.3%を占め、3人家族の多くが60平米に満たない空間で暮らしていることになる。

 年代別にみると、資金の蓄積が少ない90後(1990年代生まれ)よりも上の80後(1980年代生まれ)の居住面積がより小さい。データによれば、80後は小学生のいる世帯が多く、平均居住面積は27平米で、すべての年代の中で居住環境が最も劣る。

 中国不動産市場は今やストック時代に突入し、中古住宅ニーズが不動産市場の購入者全体の要求を最も実体に近く反映しているといえる。中古市場の購入者のニーズは2LDKが中心で、現在の1人世帯の居住環境にはゆとりがある。2人家族の1人あたり平均寝室数は1室に達したが、大まかな統計によれば、1室に満たない世帯は60%に上り、たとえば3人家族なら1人平均0.8室、4人以上の家族なら0.6室で、世帯人数が増えるほど居住空間は狭くなる。

初購入者はローン頼みが多い

 同報告によると、住宅を初めて購入する人はローン頼みの人が多く、18年には取引金額に占めるローンの割合が平均90%に達し、ローン需要がある人を購入回数別にみた場合でこの割合が最も高かった。

 同時に、初購入者はレバレッジ率もより高い。報告の統計では、18年の初購入者の毎月の返済額の収入に対する割合は42.9%で、2回目以上の人の割合を5ポイント上回った。初購入者は50%以上という人の比率でも2回目以上の人を上回った。

 初購入者は80後と90後が多く、このため若い世代のローン返済圧力がとりわけ大きい。同報告のデータによると、80後の毎月の返済額の対収入比は40.8%、90後は43.5%で、1980年以前に生まれた人が32%だったことを考え合わせると、年齢が若いほど毎月の返済額の負担も重くなると大まかに結論づけることができる。注目されるのは、年齢での区分ではなく、収入での区分によってみると、低所得者ほどレバレッジ率は高くなり、返済額の対収入比は43%になる。また三線都市と四線都市の購入者の平均対収入比は二線以上の都市よりも明らかに高く、42.4%に達する。

報告「中国住宅購入市場にアンバランス出現」

 同報告は、「持続的な調整コントロールを受けて、18年の中国不動産市場には大きな変化が起こり、市場の変動と価格上昇のロジックがさまざまな属性の人々の間で分裂し分化していった」と分析した。同研究院の許小楽チーフ市場アナリストは、「中国の住宅購入の動きには目立ったアンバランスさがある。この問題は現時点と未来の住宅制度改革の主要な方向性を示す」との見方を示した。

 許氏は、「19年の中国の不動産の監督管理は『熱すぎず冷たすぎず緩やかに』が基調で、こうした環境の下、さまざまな属性の購入者の居住環境の現状、レバレッジの圧力、住宅購入ニーズなどを考慮することになる」と予想するとともに、「不動産市場の長期メカニズムを構築するには、政策によって住宅所有者の買い換え状況を改善し、不動産を売ってから不動産を買うよう奨励し、特に不動産を2戸売ってから1戸を買うことや、3戸を売ってから1戸を買うことを奨励するべき」との見方を示した。

 また現在は賃貸と購入が密接に連動しており、購入者の半分以上が賃貸市場からやってきている。投機的な購入者の購入物件のうち、購入後に賃貸に回されるものの割合が55%に上る。そこで賃貸と購入が共存する市場構造を発展させるには、購入された物件がより多く賃貸市場に出回るようにし、住宅を持たない多くの人々に十分な数の住宅を供給するようにし、未来の市場の発展に希望を託せるようにすることが必要になる。

(文・莉莉)


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