サブリース規制強化で再注目　オーナー主体の「空室補償」とは（前）

（一社）全国賃貸経営補償機構　代表理事　藤咲  芳彦　氏

サブリース契約との違い

　――空室補償制度とサブリースの違いについて、改めて教えてください。

　藤咲芳彦氏（以下、藤咲）　サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げることにより、一定の家賃収入をオーナーに保証する契約です。これによりサブリース会社は、入居者と転貸借契約を結び、入居者はサブリース会社へ家賃を支払います。運営の主体がサブリース会社に移行すると考えてもいいかもしれません。

　それに対して、一定の掛け金を毎月かけることで、家賃収入が契約で定めた額を下回った場合に、その差額を給付金として支払いするのが、収入補てん型の空室補償制度です。

　たとえば、当機構の新築アパート・賃貸マンション向け空室補償「あんしん家主30」、90％補償コースでは、家賃収入が現状60％しかない場合に、家賃30％の補償給付金をオーナーにお支払いします。当機構が評価する家賃合計が仮に70万円（1戸あたり7万円×10戸）の場合、90％にあたる63万円の家賃収入を補償するというものです。つまり、60％の家賃42万円が入金されている現状に加えて、補償額21万円を給付金として支払いますので、63万円の家賃が確保されます。その代わりに、評価家賃合計額の5％にあたる3万5,000円を毎月掛け金としていただきます。外部に損害保険をかけるイメージですね。

　当機構は賃貸運営を行っておらず、賃貸管理は管理会社が、入居者選択の決定権はオーナーがもつという独自のシステムですので、オーナーには管理業務が発生します。サブリースは賃貸住宅経営が投資であるにも関わらず、サブリース会社（賃借人・転貸人）がほとんどの決定権をもっており、その点についても空室補償制度は、サブリースと一線を画しております。経営主体がオーナーかサブリース会社か、という点が大きな違いです。

（つづく）

【長井　雄一朗】