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2019年08月05日 14:49

中国経済新聞に学ぶ~中国の都市オフィスビルの空室率上昇(前)

 中国社会科学院都市所および社会科学文献出版社の共同発表『不動産青書‥中国不動産の発展報告』によれば、中国の経済成長速度の緩慢さによるオフィスビルの需要減少と、継続的に豊富な新規増築が重なり、2019年末の予測では、17の都市のオフィスビルの平均空室率は20%を突破し、中でも15都市で、その前年同期比はさらに上昇するだろうとしている。武漢、長沙、青島では有史以来の新記録をつくり、成都では2019~2021年にはオフィス供給が一巡のトップを迎え、空室率は上昇に転ずるだろうという。

北京のオフィスビル空室率は11.5%に

 高力国際のデータによると、2019年度の第三次産業の発展速度の緩慢などマクロ経済の影響を受け、2019年上半期末の北京一級オフィスビルの空室率は11.5%に達し、この8年以来の最高値を記録した。賃貸料は小幅減少だが、平均純有効貸し賃は毎月398元(約6,500円)/m2で2018年末より0.6低下、新規増加面積は16万m2で、総合供給面積は832万m2となる。

 「マーケットは以前より良くない。」と金長安ビル賃貸業務責任の仲介人蒋さんは覇気がない声で語った。彼はこの業界に勤め6年、ビルに人がたくさん来る状況から人が空ビルに来るというように変化してきたビルを多く見てきた。2014年、2015年、金融業の急速的発展期にビルは多くの金融会社のテナントで埋まり、その後、昨年のインターネット金融業の整頓で監督が急に厳しくなり、一部企業は倒産、またネット貸付破綻などの事件の影響を受け、ビルの貸主も賃貸にさらに慎重になった。

 「過去8年間、北京のオフィスビル市場は不安定で、貸主市場一方に偏った状態だった。需給の緩慢に伴って、供給が増加し、現在は少しずつ借主市場に転換しつつある」と高力国際華北区董事総経理の厳区海氏は語った。

 2018年下半期以来、北京のオフィスビル市場は低迷し、現在、2019年の半年が過ぎたが、この現象は依然と続いている。前述の金長安ビルは2018年下半年から空っぽで、現在の空室率は20%前後である。賃貸交渉成立金額は一日約7元(約114円)/m2で、以前の最低7.5元、(約122円)/m2を下回る。同様の状況は北京以外の商業圈オフィスビルでも発生している。

 「空いているオフィスビルを早急に貸し出す為に、開発業者は貸出免除月を設けるなどの政策的方法で借手を招いている」と、北京金泰国際ビル賃貸部の李嬢は言っている。金泰国際ビルから遠くないCBD商業圏は、北京遠行地産の営業マン・郭さんの担当地域である。

 今年3月から、このCBD商業圈の空室率は次第に上昇し、現在では20%前後に達している。相対的にビル全体の貸主より、個人貸主のほうが手元の空室を貸出すことに焦っている、貸出価格が少しでも低ければ、交渉はさらにし易くなる。

 「ある家主は客がいさえすれば、価格は交渉次第で、特別低くなければ同意できる」と郭さんは記者に話してくれた。彼は借主の値下げに協力し、いくつか成約している。さらに彼の観察によると、通州と亦庄の新築オフィスビルの賃貸額の一部はさらに安く、多くの個人貸主に分かれている。「現在空いている部屋は多く、借主は選択の余地が大きく、安いのから先に選ぶ」と郭さんは言っていた。

 国際的不動産業の戴徳梁行のデータによれば、2019年第二四半期、北京中央商務区にある中国人寿金融センターが中服地区最初のプロジェクトとして正式にスタートすれば、新プロジェクトの導入と一部企業の賃貸返却や面積縮小の影響で、全市と五大核心区の空室率はそれぞれ、8.9%、5.6%と上昇する。とくに金融街、中関村などの核心商業圏の空室率は依然として比較的低水準で維持されるだろう。中関村の空室率は1.2%と前四半期より0.8%上昇した。

(つづく)


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