2022年01月25日( 火 )
by データ・マックス

不動産取引における自死・他殺等の告知義務

岡本綜合法律事務所 岡本 成史弁護士
岡本弁護士

    不動産取引の対象である物件において、他殺や自死、孤独死などが発生した場合、いわゆる「事故物件」として扱われ、新たな借り手や買い手が付きづらいのが現実です。ところが、これまでは告知義務などについての明確な基準がありませんでした。

 これまでも宅建業者からの相談を受けることがあり、その際には、裁判例から抽出した基準について助言してきましたが、取引目的や事案の内容、事案発生からの時間の経過、近隣住民の周知の程度などといった個別事情によって、判断にも一定の幅がありました。そのため宅建業者としては、取引について躊躇を覚えるところもあったようです。賃貸取引では、死亡事故が生じた場合に、すべて事故物件として扱われるのではないかという懸念から、単身高齢者の入居が困難となる弊害も発生しています。

 そこで国交省は、2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」(以下、ガイドライン)を公表し、判断基準を明確化しました。なお、ガイドラインは居住用物件を対象とするものであり、オフィスなどは対象外です。

 ガイドラインでは、次の①~③については告知義務がないが、それ以外の場合で「取引の相手方等の判断に重要な影響をおよぼすと考えられる場合」には、告知する義務があるとしています。

①賃貸借および売買において、自然死(老衰、持病による病死など)または日常生活のなかでの不慮の死(入浴中の溺死、階段からの転落、転倒事故、誤嚥など)が発生した場合には告知義務はない。

②賃貸借取引において、①以外の死(他殺や自死等)が発生した場合や

①の場合でも、死亡後長期間放置されたことなどにともない特殊清掃などが行われることになった場合は、告知義務はあるものの、死が発覚して、その後概ね3年が経過した場合には、告知義務はない。

③賃貸借および売買において、対象不動産の隣接住戸や日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、自死、他殺、特殊清掃などが行われた場合についても告知義務はない。

 ただし、②③の場合でも、事件性や周知性、社会に与えた影響などがとくに高い事案は、告知義務があるとされています。また、人の死の発覚から経過した期間や死因にかかわらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合などは、告げる必要があるともされています。

 このように、一定程度基準が明確化されましたが、ガイドラインに基づき対応すれば、必ず民事上の責任を回避できるというものではありません。また、自死・他殺などが発生した建物が取り壊された場合の土地取引や、搬送先の病院で死亡した場合、転落死における落下開始地点の取り扱いなどは、裁判例なども少なく、ガイドラインの対象としていません。悩ましい事例については、ぜひ弁護士にご相談ください。


<INFORMATION>
岡本綜合法律事務所

所在地:福岡市中央区天神3-3-5 天神大産ビル6F
TEL:092-718-1580
URL: https://okamoto-law.com/


<プロフィール>
岡本  成史
(おかもと・しげふみ)弁護士・税理士
岡本綜合法律事務所 代表
1971年生まれ。京都大学法学部卒。97年弁護士登録。大阪の法律事務所で弁護士活動をスタートさせ、2006年に岡本綜合法律事務所を開所。経営革新等支援機関、(一社)相続診断協会パートナー事務所/宅地建物取引士、家族信託専門士。ケア・イノベーション事業協同組合理事。

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