【マンション管理を考える】改正で何が変わる？マンション管理適正化法（中）

建替え実績はわずか244件

　マンションの適切なメンテナンスが行われない原因としては、所有者の高齢化や空き家化、管理組合のマンパワー不足、所有者間の合意形成（総会での決議）の難航、そして修繕積立金の不足―などが考えられる。マンションが大型化すればするほど、合意形成は難しくなる傾向がある。アンケート、説明会、意見交換、個別面談などを繰り返し、異論や反対意見を懐柔したうえで、議決を得るという合意形成プロセスを踏む必要があるが、区分所有者の費用負担がネックになるケースが少なくない。

　12年周期での実施が推奨される大規模修繕を例にとると、3～10階建の比較的低層なマンションの場合、大規模修繕にかかる費用が4,000万円～6,000万円台。11～19階建では1億6,000万円台、20階建以上になると3億3,000万円台という具合に、階数に応じて工事費も増加する。50階以上のいわゆるタワーマンションになると、数十億円に上るといわれる。区分所有者ごとの工事費用負担額は、いずれも100万円前後で推移している。

　12年に100万円の負担を多いと見るか少ないと見るかは、人によってさまざまだろうが、マンションの資産価値が年々目減りする一方、修繕費用は延々発生し続けるという状況を考えると、多くの区分所有者にとって、軽い負担ではないだろう。「終の住処」としてそこにずっと居住する所有者にとっては、支払い続けざるを得ないだろうが、売却前提で購入した投資目的の所有者にとっては、ムダな出費としか考えないだろう。

　マンション建替えとなると、さらにハードルは高くなる。建替えの実績は、累計で244件、約1万9,200戸（19年4月時点）にとどまっている。よほど条件の良い物件でない限り、各所有者の負担は、修繕に比べ10倍以上に跳ね上がるからだ。マンションが廃墟化して、当の住民が頭を抱えていたり、周辺が迷惑していたとしても、原則的には管理組合がすべての責任を負うことになる。ただ、廃墟化したマンションは、周辺の景観を著しく損なうし、割れ窓理論に照らせば、治安にも悪影響をおよぼす。剥離した外壁が通行人の頭の上に落ちたりすると、人の生命を損なう可能性もある。

　あまりにひどい場合は、行政としては各種法令に従い、所有者に対して自主解体を命令したり、行政代執行で解体する場合もある。ただ、行政がそこまでやるのは、廃墟化しただけではなく、居住の実態がなく、周囲の安全に明確な危険をおよぼすなど、解体すべきなのが明らかなケースに限られる。見た目がいくらボロボロだからといって、個人財産である以上、すぐに解体できるわけではない。

　行政が強制的に解体に乗り出せない状況のなか、毎年のように老朽化したマンションが増え続けている。そこまで管理組合の自主管理にこだわるなら、「ちゃんとメンテナンスしないと売って（買って）はいけない」という仕組みにしておけば、かなり効果があると思うのだが・・・。

（つづく）

【フリーランスライター・大石 恭正】