虎ノ門再開発が佳境 超高層ビルが続々（前）

森ビルの2大再開発 虎ノ門・麻布台

　国内屈指の不動産デベロッパー・森ビル（株）は、再開発を進める「虎ノ門ヒルズエリア」において、虎ノ門ヒルズ 森タワー（2014年）、虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー（20年）、虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー（22年1月）を続々と完成させてきた。20年6月には、桜田通りを挟んだ西側に日比谷線・虎ノ門ヒルズ駅が開業。さらに、同駅との一体開発プロジェクト・虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（以下、ステーションタワー）が今年7月22日に上棟。23年7月の竣工に向けて建設工事が進められている。

　地上49階建・高さ約266mの超高層タワーとなるステーションタワーが完成すれば、虎ノ門ヒルズエリアは区域面積約7.5ha、延床面積約80万m²に拡大する。国際水準のオフィス、住宅、ホテル、商業施設、インキュベーションセンター、交通インフラ、緑地などの都市機能を備えた虎ノ門ヒルズエリアは、「新たなビジネスやイノベーションを次々と生み出すことで、国際都市・東京のさらなる磁力強化を牽引していきます」と森ビルも意気込むビッグプロジェクトだ。森タワーを除く3つのプロジェクトは、いずれも国家戦略特区事業に指定されている。

　虎ノ門ヒルズ駅の開業やビジネスタワーに整備されたBRTの発着場など、再開発にともなってインフラ整備も進められてきた。12月18日には、東京都が整備を進めている骨格幹線道路・東京都市計画道路環状第2号線のうち、中央区築地5丁目から港区新橋4丁目までの約1.4kmの区間の交通開放が予定されており、ついに環状第2号線の全線開通が実現することなる。

　「国際新都心・グローバルビジネスセンター」を掲げる虎ノ門ヒルズエリアと同時に、森ビルが隣接エリアで進める大型再開発が、虎ノ門・麻布台プロジェクトだ。約6,000m²におよぶ中央広場を街の中心に据え、総貸室面積21万3,900m²のオフィス、「アマン」とのパートナーシップによる日本初の都市型レジデンス「アマンレジデンス東京」、アマンの姉妹ブランドで日本初進出のラグジュアリーホテル「ジャヌ東京」、インターナショナルスクール、商業施設、文化施設などが整備される。上層にアマンレジデンス東京、中層にオフィス、低層に商業・医療施設などが入るA街区のビルの高さは約330mと、完成すれば日本一となる。

　森ビルがこれまでのヒルズで培ったすべてを注ぎ込んだ「ヒルズの未来形」として、「まちづくり協議会」の設立から30年を費やした同社の再開発事業が23年、ついに完成を迎えることとなる。

「100年に一度」 東急グループ再開発

　虎ノ門エリアを代表するデベロッパーが森ビルなら、渋谷駅周辺を代表するデベロッパーは東急グループだろう。「エンタテイメントシティSHIBUYA」と「広域渋谷圏（GreaterSHIBUYA）構想」の2つのビジョンを掲げ、再開発の推進やエリアマネジメントに取り組んできた。エンタテイメントシティSHIBUYAの実現と、都市機能の課題解決を目指して、渋谷ヒカリエ（12年）、渋谷キャスト（17年）、渋谷ストリーム（18年）、渋谷ブリッジ（18年）、渋谷ソラスタ（19年）、渋谷スクランブルスクエア（19年：第Ⅰ期）など再開発事業に取り組んできた。現在進められているのは、渋谷駅桜丘地区（23年竣工予定）、渋谷二丁目17地区（24年竣工予定）、渋谷スクランブルスクエア（27年度開業予定：第Ⅱ期）の3つの再開発プロジェクトだ。

　さらに、東急グループはLVMHグループが設立した不動産開発投資会社・L Catterton Real Estateとともに、東急百貨店本店および隣接するBunkamuraの一体開発を計画している。再開発プロジェクト・「渋谷アッパー・ウエスト・プロジェクト」は、地上36階・地下4階建、高さ164.8mの複合施設で、施設は「洗練されたライフスタイル」を提案する小売（地下1階～6階）、日本初進出となるコンテンポラリーラグジュアリーブランド「ザ・ハウス・コレクティブ」ホテル（7階、8階、10～15階）、ハイクオリティな都市型居住を実現する賃貸レジデンス（17～34階）で構成される。竣工は27年度の予定。Bunkamuraも大規模改修を経て27年度に営業再開する予定となっている。東急百貨店本店は来年1月末に営業を終了する。

　東急は「渋谷駅街区土地区画整理事業」で、UR（都市再生機構）とともに渋谷駅東口で約4,000㎥の雨水貯留施設の整備も手がけた。渋谷駅は、三方を代々木台地、東渋谷台地、西渋谷台地に囲まれたすり鉢状の地形の谷底にある。降雨時には雨水が溜まりやすく、1999年夏の集中豪雨では、地下街への浸水被害も発生、水害の再発生も懸念されてきた。1時間あたりの降雨量が50mmを超えた場合に取水される仕組みで、超過した雨水は取水管やマンホールを通じて雨水貯留施設に流れ込む。ビルや鉄道などがあり、施工が難しかったが、「100年に一度」といわれる渋谷駅の再開発を契機に整備された。

道玄坂ではPPIH 三菱地所も大規模ビル

　「NHK放送センター」は段階的に全面建替えが行われ、第1期工事では、報道などNHKの心臓部となる延床面積約7万ｍ2、地上9階建の「情報棟」の建設工事が2025年にかけて行われる。28年からは、延床面積約16万m²、地上18階建の「制作事務棟」と市民に広く公開されるスタジオパークなどが入居する延床面積2万ｍ2、地上4階建の「公開棟」が36年にかけて建設される予定。さらに、ドン・キホーテなどを傘下に置く（株）パン・パシフィック・インターナショナルホールディングスは、渋谷駅北側の道玄坂2丁目で複合施設「道玄坂通 dogenzaka-dori」の開発を進めている。高さ114.8m、地上28階・地下1階建、延床面積約4万1,877m²、ショップ、オフィス、ホテルなどで構成される大型複合施設で、ホテルは「ホテルインディゴ東京渋谷」となる。開業は23年9月を予定している。

　同じく道玄坂2丁目で進められている再開発が、三菱地所（株）による「道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業」だ。京王井の頭線・渋谷駅直結となる、オフィス、商業、ホテルの大規模複合再開発で、南側にある渋谷マークシティとの接続部分には、地域の交流拠点となる広場・緑道が整備される。三菱地所初の渋谷駅周辺における大規模再開発事業で、22年度の権利変換および解体工事着手、23年度の新築工事着手、26年度の竣工を予定している。

（つづく）

【永上　隼人】