2024年05月20日( 月 )

いつまで上がる?【福岡】23年地価公示(3)

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博多の拡張
七隈線の延伸

駅東・駅南は急伸

 博多駅周辺でも再開発が行われているが、最も注目されるのは「西日本シティ銀行本店本館建替えプロジェクト」だろう。県内で2番目に地価が高かった「博多駅前3-2-1」(800万円/m2)とは道路を挟んで接している。「博多駅前3-2-1」の上昇率は0.6%と小さなものだったが、博多駅からは目と鼻の先にあることから、今後さらに上昇しても不思議はない立地だ。

 上昇率2位(17.8%)となったのは、「博多駅南3-13-30」(福岡市博多区)。地上3階建のオフィスビルで、前年を上回る上昇率となった。駅からの距離はあるが敷地も広く、単一テナントによる利用が行われているが、隣接地では(株)モダンプロジェが賃貸マンションを開発するなど、マンション用地としてもポテンシャルが高い立地。ほかにも、(株)グッドライフカンパニー、(株)オープンハウス、(有)ケイ・アイビル、(株)PriveteBANKらが博多南アドレスで数多くのマンション開発を行っている。住宅地4位となった広めの単身向け賃貸マンションが建つ「博多駅南5-1-10」とは徒歩4分と近距離にある。山王公園から直線距離で西に500m弱に位置し、博多駅までも約500m。周辺はマンションや病院、市立小学校などが集積する準工業地域だ。

 6位となった「博多駅東3-3-16」は地上7階建のビルで低層には歯科医院などのテナントが入り、上層階は賃貸マンションとなっている。博多駅と地下鉄東比恵駅の間にあり、博多駅からは徒歩10分圏内。博多エリアの拡張が上昇の主要因と見られる。近隣には中比恵公園があり、合同庁舎やオフィスビル、飲食店舗が並ぶ。近年は大幅な上昇を続けており、前年も7位にランクインしていた。

天神博多シームレス化

 これらは博多駅の南側だったが、もちろん北側も大きく上昇を続けている。8位となった「博多駅前1-21-4」は、北九州予備校博多駅校として利用されており、再整備された出来町公園も近く、博多駅、地下鉄祇園駅いずれも徒歩5分程度にあり、周辺にはオフィスビルやマンション、ホテルが集積している。20年には730坪の敷地に地上13階建のオフィスビル「九勧承天寺通りビル」が完成した。1丁目は2~3丁目とは異なり、博多旧市街の雰囲気を残すものの、近代的な建物も増加してきた。

 9位となった「祇園町4-60」は国体道路に面した7階建の小型オフィスビルで、地下鉄空港線・祇園駅から徒歩2分にある。周辺はオフィスやホテル、店舗などが混在するほか、博多らしく寺院も目立つ。七隈線延伸で誕生した「櫛田神社前駅」にも近く、空港線・七隈線のいずれも使いやすい。近隣では、17年に閉鎖された結婚式場・アーフェリーク迎賓館跡地で、西鉄ホテルクルーム博多祇園 櫛田神社前が4月に開業。そこからさらに南に行けば、「博多区新庁舎」、旧庁舎後に整備された「藤田公園」、5月から解体工事が始まる「キャナルシティ博多イーストビル」「三井ガーデンホテル福岡祇園」といった大型施設が集積。天神・博多が拡張されるなかで、その中間であるこのエリアもその恩恵を大いに受けているようだ。

 六本松駅から近い「草香江2-12-16」は10.9%上昇と前年(6.0%)から上昇幅を伸ばしており、草香江交差点にあるクリニック跡では(株)えんホールディングスがマンションモデルルームを開設した。

インバウンド復活で再加熱?

店屋町7-3

 10位となった「店屋町7-3」は、地下鉄祇園駅から徒歩2分のアパートメントホテルで、博多座、冷泉公園、川端商店街にも近い。コロナ禍前、規制緩和などで博多駅徒歩15分圏内~キャナルシティ博多周辺~天神周辺では宿泊施設が急増。とくに博多駅周辺では小型の宿泊施設が新築ないしコンバージョンによって増えていた。しかし、想像以上に長期化したコロナ禍で新規出店は急減し、撤退する事業者は増えていった。その後、コロナ禍の落ちつきとともに、福岡市中心部の宿泊施設は息を吹き返した。宿泊単価は数倍になったほか、稼働率も上昇し、すでにコロナ禍前の水準に回復した施設も多いと聞く。ホテル開発を見込んだ「坪単価1,000万円超」での取引事例も再び見られるようになるかもしれない。住宅地7位の「上呉服町6-12」も含め、近年は博多駅の北西側エリア(至中洲)の見直しが進んできた。

上呉服町6-12
上呉服町6-12
奈良屋町120番外
奈良屋町120番外

    加えて、美野島や博多駅南といった博多駅の南側エリアも、とくに賃貸マンション開発需要が後押しして地価を伸ばしている。結構式場跡をJR九州が取得し、分譲マンション「MJR博多 ザ・レジデンス(262戸)」の開発を発表したことも記憶に新しい。さらに、地下鉄駅がある東比恵や千代、JR駅がある吉塚や竹下といった博多駅周辺エリアも大きく地価を上昇させている。

(つづく)

【永上 隼人】

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