ビジネスモデルは「大手本社」　スタービル博多祇園が開業

交通利便地に誕生　スタービル第1号物件

    福岡市博多区祇園町は、大博通り、国体道路、はかた駅前通り、祇園大通りといった博多駅～天神・中洲の主要道路に囲まれ、さらに福岡市地下鉄（空港線）祇園駅、同（七隈線）櫛田神社前駅を擁するオフィス需要の高いエリアだ。

　また、オフィス街としてだけでなく、古くからの寺町の面影を残しつつ、複合商業施設・キャナルシティ博多や川端通商店街に近接する商業地としての顔もあり、ビジネスマン以外に多くの観光客も往来する非常に賑やかなエリアでもある。天神ビッグバンや博多コネクティッドといった再開発プロジェクトの進行にともない、オフィス移転ニーズはますます高まっている。

　その祇園町において今年6月、オフィスビル「スタービル博多祇園」が開業した。場所は祇園町の国体道路沿い。祇園駅まで徒歩2分、櫛田神社前駅まで徒歩4分の好立地だ。

　同ビルは、クリエイティブ特化型の広告代理店として数々の実績を有し、不動産賃貸業も手がける（株）ジャリア（福岡市博多区）が、自社で新たに展開するハイクオリティなオフィスビルブランド「スタービル」の第1号として手がけたもの。構造はS造・地上10階建、延床面積7,805.82ｍ²で、設計は（株）東洋企画設計事務所（福岡市中央区）、施工は（株）岩永組（熊本市中央区）がそれぞれ担当。2021年7月に着工し、建物躯体が23年2月に竣工した後、内装等の追加工事を行い、6月に晴れて開業へと至った。

コンシェルジュ常駐の業務集中オフィス

　白を基調とした瀟洒な外観の同ビルは、国体道路に面した1階部分のエクステリアに水路を配した豊かな植栽を施す。木々の間を流れるせせらぎ、建物入口付近の石積みからの湧水は清涼感を醸し出す。エントランスから建物内に一歩足を踏み入れると、絢爛なシャンデリアが上質さを演出する格調高いエレベーターホールおよびロビー空間が広がり、その奥に設けられた総合フロントには、コンシェルジュチームが整然と控える。その様は、まるでハイクラスホテルと見紛わんばかりだ。

　2～10階はオフィスフロアとなっており、6人用～最大120人用まで、入居テナントの利用人数に応じてさまざまなタイプの区画を用意。上階に行くほど1区画あたりの面積が広くなり、最上階の10階は617.91ｍ²の広大な無柱空間が広がるフロアとなっている。また各フロアは、国体道路に面するビル北側に大開口窓を設けるほか、天井高は約2.7mと開放感ある空間となっている。各オフィスの入退室およびビルの入退館の管理には顔認証システムを採用するほか、共用部には監視カメラを設置することで、万全のセキュリティ体制を敷いている。共聴設備からはマスキング効果も期待できる静かなオフィスBGMが流れるほか、オフィスフロアの廊下部分も1階ロビーと同じようにホテルライクな上質な内装と照明で、どこか気品が感じられる空間となっている。このように、ホテルと見紛うばかりの高質さや充実した設備の数々に思わず目を奪われてしまうが、これらが同ビルの特徴というわけではない。

　「スタービル博多祇園の大きな特徴は、業務集中オフィスであるということです。たとえば企業の多くは日々の業務のなかで、受付や案内、お茶出しといったビジネス関係者に対する接客応対のほか、複合機の用紙補給や管理などのさまざまな雑務に追われていると思います。一説によると、そうした生産性に直接関係ない雑務は、仕事全体の約6割を占めるともいわれています。こういった雑務をコンシェルジュチームに業務委託する仕組みとすることで、入居テナントさまがより業務に集中できる仕組みとしています。さらに、来客者を想定した応接室や受付台などのスペースを共用とすることで、無駄なスペースを省いた仕様といたしました。一般的なオフィスにおいて、こういったスペースは実にオフィス面積の半分以上を占めているといわれております。雑務の外部委託と合わせて、より業務に集中でき、結果的に生産性の向上に貢献できれば」と、ジャリアの代表取締役社長・星山創氏は話す。

　コンシェルジュによるおもてなしサービスは、単に社員を雑務から解放するだけではない。プロによる上質なお迎えや接客が安心感や心地良さをもたらすことで、来客者に「また来たいな」と思わせて来社回数の増加を促し、リアルな対面交渉でのビジネスチャンスの拡大にも寄与することが期待できる。

入退去コストを大幅削減、循環型オフィス

　また同ビルでは、計画段階からオフィスとしての合理性や効率性を強く意識し、ビル全体の内装工事や太陽光・空調・電気・照明等の設備工事、IT環境やOA床、防犯監視システムなどに至るまでを綿密に設計。また、一般的なオフィスビルとは違い、床や壁などがセットアップされているところも特徴だ。これにより退去時の原状回復工事を最小限に抑えることができ、資源ゴミやCO2削減にもつながる循環型オフィスとなっている。

　同ビルではほかに、各テナントが共同使用する大・小の応接室や会議室、セミナー室、談話コーナー、総合フロントなどを1階に集約して設置するほか、各フロアにドリンクコーナーや複合機・事務機器コーナーを設けることで、各オフィス内から余分な応接スペースや接客備品などを削減。その結果、従来型のオフィスであれば、社員1人あたりのオフィス面積は3坪必要とされていたものが、同ビルでは1人あたり約1.5坪まで縮小されている。とはいっても、各人の業務スペースが手狭になったわけではない。要は、これまで常時の使用はされていなかった受付・応接室・会議室などの余剰スペースを削減することで、各人の業務スペースには影響することなく、オフィス全体で見れば1人あたりの面積が約半分まで縮小されるということだ。

　こうしたオフィスに必要とされる面積の縮小もあって、同ビルでは入居コスト90％減、ランニングコスト20％減、退去コスト93％減など、「ローコストでのすぐ入居・退去」を実現。環境に優しいだけでなく、入居テナントの懐にも優しいオフィスビルとなっている。

ビル内の品位を保ち、プライドをもてる場に

　天神ビッグバンや博多コネクティッドによって福岡市中心部ではオフィスビルの新陳代謝が進んでいる。そのなかでスタービル博多祇園は、「業務集中オフィス」「循環型オフィス」という2つの大きな特徴を共存させ、従来のオフィスビルとは一線を画す独自の価値観を提示する。目指すのは入居テナント目線での高い付加価値を提供し、そこで働く人々だけでなく、その家族・友人にとってもプライドをもてる場となり得る、「ファーストクラスのオフィスビル」だ。

　その実現のため、スタービル博多祇園では厳格なルールを設定している。たとえばテナント社員でない者は2階以上のオフィスフロアに上がれないほか、各オフィスの入退室には顔認証システムへの事前登録が必要となっており、部外者の立ち入りは許されない。また、そもそもテナント社員と予約された来客者以外の者はビルへの入館自体ができないシステムとなっているほか、ビル内外や窓面などへのテナント名や商品等のサイン掲示は全面禁止となっており、ビルの品位を保つための配慮がなされている。

　「1階の共有スペースの利用などにおいては、ある種の“ドレスコード”みたいなものを設定することも考えています。もちろん、それぞれの入居スペース内では個々人の仕事のしやすい格好でも構わないとは思っているのですが、たとえば1階の応接室で大事な商談を行っているときに、その横を短パンやサンダル姿の方が通ってしまうと、あまり良い印象はもたれないのではないでしょうか。ビル内の品位や格式を保ち、皆さまに気持ち良く仕事や打ち合わせ、商談などを行っていただくためにも、ある程度の厳格なルール設定は必要だと考えていますし、こうした考えを理解していただけるテナントさまに入居していただきたいと思っています」（星山氏）。

　同ビルが入居テナントとして想定しているのは、格式を重視し、社員や顧客のプライドを大切にする企業や、チームワークで顧客との信頼関係をビジネスの柱とする企業、そして何より、業務集中オフィスかつ循環型オフィスという同ビルの価値観を理解したうえで、ともにその価値観を共有してくれる企業だ。

　「コロナ禍ではテレワークの普及などにより、オフィスという存在そのものの価値が問われる事態となりました。しかし一方で、テレワークでは再現できない、人と人とがリアルに同じ空間や時間を共有しながらともに働くことのできる場として、オフィスの価値が再評価されてきているのも事実です。やはりオフィスという空間は、そこで勤務する社員や社長にとってシンボル的な存在ですし、プライドをもてる場でなくてはなりません。当スタービルも、ハード・ソフトの両面での手厚いサポートを行いながら、高質・高品位なオフィス空間の維持に努め、テナントさまに選んでいただけるビルでありたいと思っています」（星山氏）。

【坂田　憲治】

＜物件概要＞
スタービル博多祇園
所在地　：福岡市博多区祇園町1-20
交　通　：福岡市地下鉄空港線・祇園駅3番出口 徒歩2分
　　　　　福岡市地下鉄七隈線・櫛田神社前駅3番出口 徒歩4分
　　　　　JR博多駅 徒歩10分
貸室面積：26.64ｍ²（8.05坪）～617.91ｍ²（186.92坪）
延床面積：7,805.82ｍ²（2,361.26坪）
構造・規模：S造・地上10階建
竣　工：2023年2月
開　業：2023年6月
ＵＲＬ：https://stars-inc.jp

＜COMPANY INFORMATION＞
（株）ジャリア
代　表：星山　創
所在地：福岡市博多区博多駅東1-1-33 6F
設　立：2002年8月
資本金：2,800万円
ＵＲＬ：https://jarea.jp